盘活闲置厂房如何实现利润最大化

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盘活闲置厂房如何实现利润最大化

甲公司因实施异地技术改造搬入新厂区经营，为提高资产利用率，拟盘活闲置的老厂房。经前期接洽，地处老厂房周边的丙公司，有利用该厂房作为仓储用房的意向。甲公司对该老厂房的盘活有两种方案可供选择，现从纳税筹划角度分析如下。



甲公司与丙公司均为地处城市新区从事货物加工的盈利企业，均为增值税一般纳税人，城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，企业所得税适用税率为25%，未享受企业所得税优惠政策，暂不考虑其他税费。甲公司老厂房原值4000万元，折旧年限20年，已使用10年，不考虑净残值，年折旧额4000÷20＝200（万元）。

方案一：房产出租时



甲公司房产出租。甲公司将该厂房直接出租给丙公司，月收租金200万元；丙公司招聘员工进行仓库管理，需支付人工及其他固定费用144万元。双方签订房屋租赁合同。



甲公司：年收房屋租金2400万元，应交房产税2400×12%＝288（万元），应交营业税2400×5%＝120（万元），城建税120×7%＝8.4（万元），教育费附加120×3%＝3.6（万元），地方教育费附加120×2%＝2.4（万元），房产税及城建税和教育费附加合计288＋120＋8.4＋3.6＋2.4＝422.4（万元），可在企业所得税前扣除，该项业务应交企业所得税（2400－200－422.4）×25%＝444.4（万元），获得净利润2400－200－422.4－444.4＝1333.2（万元）。

丙公司：租赁该厂房作为仓库作用，年支付租金2400万元，支付人工及其他固定费用144万元，合计支出为2400＋144＝2544（万元），该部分支出可在企业所得税前扣除，抵减企业所得税2544×25%＝636（万元），减少净利润2544×（1－25%）＝1908（万元）。



甲公司和丙公司因该房产租赁行为合计对净利润的影响为1333.2－1908＝－574.8（万元）。



方案二：提供仓储服务时



甲公司提供仓储服务。根据《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政


业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）规定，提供仓储服务属现代服务业范畴，增值税率为6%。甲公司招聘员工利用老厂房为丙公司提供仓储服务，双方签订仓储保管合同。



甲公司：年收仓储服务费2544万元，开具增值税专用发票，应税劳务销售额为2544÷（1＋6%）＝2400（万元）；支付人工及其他固定费用144万元，应交增值税2400×6%＝144（万元），城建税144×7%＝10.08（万元），教育费附加144×3%＝4.32（万元），地方教育费附加144×2%＝2.88（万元）。城建税及教育费附加合计10.08＋4.32＋2.88＝17.28（元），可在企业所得税前扣除，该项业务应交企业所得税（2400－200－144－17.28）×25%＝509.68（万元），获得净利润2400－200－144－17.28－509.68＝1529.04（万元）。

丙公司：支付仓储服务费2544万元，取得增值税专用发票，可抵扣增值税进项税额144万元，仓储成本2544－144＝2400（万元），可在企业所得税前扣除，抵减企业所得税2400×25%＝600（万元），减少净利润2400×（1－25%）＝1800（万元）。



甲公司和丙公司因该房产租赁行为合计对净利润的影响为1529.04－1800＝－270.96（万元）。

方案差异分析



根据上述分析，甲公司所获方案二净利润二比方案一多，丙公司所减少净利润方案二比方案一少；两公司作为一个整体考虑，方案二比方案一净利润对净利润的影响少574.8－270.96＝303.84（万元），因此，方案二可行。



方案二比方案一更为有效的原因主要是，按照现行税收政策规定，房产租赁业务应征收房产税和营业税；而提供仓储服务只征收增值税，应税劳务接受方符合条件的还可以抵扣增值税进项税额，从而进一步降低成本费用支出。

企业在盘活闲置房产时，可参照上述思路，具体情况具体分析，方案的比较不但比较个体的差异，还是顾及合作双方作为一个整体的差异。同时要考虑以下几个方面。



1.业务实质符合规定。财税〔2013〕106号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《应税服务范围注释》第三条第（四）项规定，仓储服务指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。如果将房产用于

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