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物业管理基本制度与政策本课程的知识架构第一章物业管理概述第二章 物业管理服务第三章物业管理的基本制度第四章房地产相关制度与政策复习 向导《物业管理师资格考试大纲》（214版）是我们复习的指导性文件，《物业管 理基本制度与政策》科目修订后各章的知识点数如下
第一章物业管理概述第一节物业管理的概念第二节我国物业管理的产生与 发展第三节我国物业管理制度建设的历史沿革第四肖《物业管理条例》第五节 《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规泄考试目的测试应考人员对 物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用《物业管理条例》（以下简称 《条例》和《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”分析、处理物业管理 服务工作中相关问题的能力。
第一节物业管理的概念大纲要求 物业管理的概念： 物业管理的内容： 物业管理的特征。
知识点一物业管理的概念 广义的物业管理《物权法》第八十一条物业管理, 是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服 务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动。
狭义的物业管理《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条物业管理，是 指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约泄， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的 环境卫生和秩序的活动。（必考点）一、对《条例》所称“物业管理”迫义的理 解（一）前提物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式业主是物业的所有 权人，有权根据不同情况，对建筑物及其附属设施选择不同的管理方式
第一种方式业主自己进行管理：
第二种方式将不同的服务内容分别委托给不同的专业服务企业： 第三种方式统一委托物业服务企业提供综合管理服务。
将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与 传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市 场活动，必须遵守市场规则。不仅如此，业主选聘物业服务企业，必须在平等、 自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，必须通过公开、公平、公正的市场竞争机 制进行，必须纳入市场秩序。
需要说明的是，制左市场规则，维护市场秩序，是政府履行物业管理市场监 管职
能的重要手段。业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理的，必 须遵守物业管理的市场秩序，服从政府主管部门按照《条例》进行的监管。
（二） 依据物业管理的依据是物业服务合同物业管理活动的实质，是业主和 物业服务企业以物业管理服务为标的进行的一项交易。市场经济条件下，交易的 进行主要通过合同作为纽带完成的，交易的双方就是合同的主体。物业管理作为 一种市场行为，是通过物业服务合同的签订和履行得以实现的。物业服务合同， 是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是 物业管理活动产生的契约基础。
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明 确了物业管理活动的基本性质。
物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根拯物业服务合同 交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。
（三） 内容维修、养护、管理物业以及维护环境卫生和秩序物业管理的内容 由业主和物业服务企业在物业服务合同中约左。主要有两方面
一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理：
二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的淸洁卫生、 秩序维护、装饰装修管理等服务。
在履行物业管理基础服务义务的前提下，物业服务企业还可以接受业主和使 用人的委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
例如，利用物业资源和客户资源开展多种经营，为业主提供租赁服务管理、 物业招商、营销策划、销售代理等不动产投资理财服务。
单选例题下列关于物业管理的表述中，不正确的是（）a.物业管理是由业 主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动b.对于房屋等建筑物的管理，业 主都应选聘物业服务企业来进行管理c.物业服务企业是基于物业服务合同的约 定来为业主提供物业管理服务的d.物业管理的内容由业主和物业服务企业在物 业服务合同中约左答案b知识点二物业管理的特征（必考点）社会化、专业化、 市场化是物业管理的三个基本特征。
（-）社会化物业管理社会化，有两个基本含义 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业； 二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。
物业管理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个
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2022-12-26
