XX项目资金运作实施方案

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E-11项目资金运作实施方案

入

整体思路：项目取得预售证前的支出由股东投入，最高额为13.59亿。项目开售后，销售回笼需确保项目工程及运营支出。项目开发贷款19.5亿，利率6.5%,贷款期资金投入主要为2012年前期土地成本支出共计123234.00万元，其中股东已投

87000万元，10-12月期间仍需股东再投入48383万元完成四证办理并达到预售条件；

2013年进入全面工程建设阶段，项目于1月完成正负零工程节点，到12月完成限为3年，按进度还贷，主要用于归还股东前期投入，从2013年1月至9月，根据工程节点进度分期发放完毕。股东投入的13.59亿于2013年12月归还完毕，项目达到资金收支平衡点。项目竣备后，以个人按揭贷款归还开发贷款余额，2015年还清。结清后于

2016年就自持的6.76万平米商业物业取得5,000万经营性物业贷款，年限10年，利率7.05%,用于日常运营支出，商业租金收入作为还款来源。2015年-2016年的工程结算

款支付考虑抵押或出售会所、车位等边缘资产，盘活资金支付。

项目于2011年9月以招拍挂的形式取得改地块土地所有权，土地出让金总额87,000万元，截止2012年9月底已全部支付，资金来源全部为股东投入。2013年1月份开盘销售，于2015年12月结案，整盘销售收入517520.00万元（loft公寓销售均价2.00万元/平米），商业15年租金总收入51345.00万元（商业租金39.82元/平米/月），预计营现金总流入为568865.00万元，加上开发贷款195000万元及后续经营物业贷5000万元共计总现金流入768865万元，项目开发建设及经营运营总资金支出共计711985万元，整盘资金净盈余56880万元，预计2013年12月达到资金平衡点，可以归还全部股东投入13.59亿元。至2029年底，整盘资金净盈余56880万元全部为股东利润，商业为持有物业：

初装竣备阶段，整年度工程资金投入较大，成本总支出171731万元，其中工程投入达

124839万元。为能够保障有足够的现金支撑项目建设，项目于计划2013年1月付开盘

销售，同步按照工程建设节点取得分四次取得19.5亿元融资放款，整体平衡资金。经测算到2013年12月，可到达资金盈亏平衡点。到2013年12月资金总盈余173568万元。在保证项目下年度足够生产用资金后，还可归还股东资金135872万元。

2014年随着项目工程建设，6月份完成精装竣备，8-10月进行物业交付，累计

工程资金需求83114万元，其他税费、财务成本65063万元，由于2014年销售可回

笼资金223911万元，整体累计资金盈余125144万元（含2013年盈余37696万元），由于资金盈余较大，为节约资金成本，可在本年度内归还贷款102000万元，同时再上交股东利润23144万元。

2015年工程款支付主要为剩余工程质保金支付，销售回款可以按照合约额100%

回

笼，并收取部分商业租金，整个资金铺排重点应集中在归还贷款，项目计划按照销售

及租金回笼资金143519万元，分别于6月归还20000万元、9月归还20000万元、




12月归还53000万元，共计93000万元，其余45263万元主要为税费投入。项目当年实现利润4611万元，可在12月份由股东抽回，截止2015年12月份，项目累计时间股东利润27756万元，已在2014及2015年底分别上交集团。

2016年2029年主要为6.76万平商业配套经营，截预计15年租金总收 入51345.00万元，经营总成本支付共计22012.00万元，现金盈余29125.00万元，全部为股东净利润，分别按测算年度从2016年开始逐年上交。

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